Loueur en meublé

Le cabinet Naulier&Associés à un pôle spécialisé dans la gestion du loueur en meublé.

La location en meublé non professionnelle (LMNP) ou la location en meublé Professionnelle (LMP) est une activité permettant de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. Ce statut particulier va engendrer un certain nombre d’obligations légales et de démarches administratives pour le loueur.

Il est important de bien se faire suivre dans le cadre de ces démarches afin d’éviter tout risque de requalifications (ex : loueur vs parahôtellerie…) ou des choix fiscaux inappropriés parfois irréversibles (ex : renoncement à la franchise de base de TVA)

Nous vous proposons dans ce cadre une gestion qui reprendra les différents événements légaux pendant la durée de vie de vos investissements.


Le suivi de vos obligations comptables et fiscales

Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés dans la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Au même titre qu’une entreprise un certain nombre de documents fiscaux et comptables doivent être déposés chaque année. (Déclaration 2031, CA 12 et s)

Ces documents ont la particularité d’être régis par des règles comptables de droit international (IFRS pour les immobilisations) qui ne sont pas à la portée d’un non sachant du droit comptable.
Chaque année vous aurez l’obligation de produire même en tant que particulier :

  • un bilan et un compte de résultat comptable
  • une liasse fiscale
  • une déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu

Nous réalisons pour vous l’ensemble de ces déclarations tout au long de la durée de vie de votre investissement afin d’être sûr de sa pérennité fiscale et comptable.

La récupération de TVA

Dans le cadre d’une acquisition dans une résidence avec service vous avez la possibilité de récupérer la TVA ayant grevée votre acquisition. Pour ce faire il faut déposer tout au long de la phase de construction deux déclarations (3714 et 3519) afin d’effectuer les demandes de remboursements de la partie de TVA exigible auprès de l’administration fiscale. Bien sur ces déclarations sont accompagnées de nombreux justificatifs tel que le relevé de compte notarial, seul justificatif probant du déblocage effectif des fonds.

Le cabinet réalise pour votre compte ces démarches et se met en relation avec les différents intervenants afin de pouvoir justifier de l’ensemble des documents à fournir à l’administration fiscale jusqu’à la récupération effective de la TVA.

Passage en LMP

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous posez la question de votre éligibilité au statut LMP( professionnel) ?

  • L’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité  (LMP) au registre du commerce et des sociétés
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23.000€ par an
  • Ces recettes excédent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

Le premier critère étant une condition de forme, tout loueur non professionnel peut la remplir.
La seconde condition sera remplie lorsque vous aurez à minima 23k€ de loyers, donc en fonction de votre volume d’investissement futur.
La dernière condition tient au fait que l’ensemble de vos loyers doivent représenter plus de 50% de vos autres revenus imposables ce qui pourra être atteint en fonction de vos investissements et de la décroissance de vos autres revenus (autres que BIC), une fois en retraite.
Dans la mesure où ces trois critères seront cumulativement remplis, vous pourrez prétendre au statut de LMP, et par conséquent venir imputer le déficit généré par votre activité de loueur sur votre revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles. (i.e. les amortissements déductibles du revenu global ne peuvent pas excéder au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués).

Le cabinet NAULIER&ASSOCIES vous aide dans cette démarche.

CGA LMNP : le crédit d’impôt centre de gestion agréé

Un loueur en meublé (entre autres), soumis de fait au régime BIC, qui adhérait à un CGA (centre de gestion agréé), bénéficiait jusqu’au 31/12/2015 , de plusieurs avantages fiscaux, dont la non majoration fiscale de 25% de son bénéfice imposable, et un crédit d’impôt de 100% (jusqu’à un plafond de 915€ par an) des honoraires comptables et d’adhésion payés pour la gestion de son bien meublé.

En d’autres termes, l’adhérent payait ses honoraires comptables + son adhésion en cours d’année, puis, en mai de l’année suivante, l’Etat le restituait intégralement sous forme de crédit d’impôt.

Exemple:

Honoraires

 

Ce crédit d’impôt a initialement été supprimé par la loi de finances 2015 pour les exercices ouverts à compter du 01/01/2016.

Il vient d’être réinstauré par la loi de finances rectificative 2015 sur la base d’un crédit d’impôt de 75%.

La date limite d’adhésion pour bénéficier de ce crédit d’impôt est fixée au 31 MAI de chaque année pour l’exercice en cours, il vous faut donc souscrire avant fin MAI 2017 pour bénéficier du crédit d’impôt CGA en 2017.
Le Groupe NAULIER et ASSOCIES a créé son propre CGA pour les loueurs en meublé : CGA LMNP, devenez adhérant !

Pour adhéré cliqué ici. : http://louerunmeuble.com/cgalmnp/

Optimisation de votre parc foncier en meublé

Vous posséder un parc immobilier loué en nue, avez un résultat foncier conséquent, et payer bien trop d’impôt sur le revenus et de CSG ?
Avez-vous pensez à « migrer » votre parc foncier en meublé ?

Le fonctionnement :

Régime des BIC : déficit reportable pendant 10 ans (≠ Régime foncier pour les locations nues)
Assurer la comptabilité en cas d’activité commerciale
Produit de long terme
Assujetti a la CFE
Stock d’amortissement reportable indéfiniment
Logements en LMNP assujettis a l’ISF
Plus-values de cession des particuliers (19% + 15.5%) + abattements pour durée de détention
Option pour le micro-BIC si recettes inférieures a 32.900€ : abattement de 50% sur les recettes
Option pour le régime réel : déduction de l’ensemble des charges, régime obligatoire pour bénéficier de l’amortissement du bien
Option pour la TVA en cas de location avec gestionnaire (EHPAD, résidence de tourisme, résidence étudiante) : récupérationde la TVA sur l’investissement

Le gain en exemple :

a) Revenu Foncier (TMI 30%)

Revenu Foncier TMI

 

b) Revenu BIC Réel

Revenu BIC Reel