Traditionnellement, les particuliers réalisent différentes typologies d’investissements immobiliers : en détention directe ou par l’intermédiaire d’une SCI translucide à l’impôt sur le revenu.

La rentabilité peut varier de 2% à 6% suivant la nature de l’investissement entre immobilier direct et indirect (SCPI, OPCI, …).

La problématique est la suivante, il s’agit là d’une rentabilité brute.

Hors, force est de constater que les revenus fonciers sont lourdement fiscalisés.

Par exemple, un particulier ayant un TMI (taux marginal d’imposition sur le revenu) le plus élevé de 30% subira une taxation de 45.5% sur le bénéfice foncier ! (30% d’IR + 15.5% de CSG).

Alors comment faire pour diviser par 2, voire 3 l’impact de cette fiscalité et transformer vos revenus bruts en revenus nets ?

Tout simplement en logeant vos investissements au sein d’une SCI à l’IS, sous-entendu une SCI ayant opté pour l’opacité fiscale de l’impôt sur les sociétés.

En effet, la SCI à l’IS est, en matière d’immobilier, ce qu’est le PEA en matière d’actions : une enveloppe fiscale.

L’objectif est de permettre à vos clients de bénéficier, tout d’abord, du taux avantageux de l’IS en lieu et place de leur TMI (jusqu’à 45%) + CSG (15.5%), conduisant à une fiscalité sans aucun abattement pouvant atteindre 60.5% versus 33% en matière d’IS, voire 15% pour un résultat inférieur à 38 120 € par an.

La SCI est une enveloppe de capitalisation permettant ainsi, grâce à un taux d’imposition plus faible, de créer a minima deux fois plus vite de patrimoine pendant la phase de construction patrimoniale. L’économie générée par ces cash-flows supplémentaires permet ainsi de capitaliser beaucoup plus rapidement et de préparer sa retraite future.

Ensuite, en matière d’investissement immobilier traditionnel (pas en SCPI), vous bénéficiez d’un second avantage : l’amortissement de votre bien.

Comme précisé sur notre avis en matière de loueur en meublé ici, votre appartement pourra bénéficier de l’amortissement comptable sur 25 ans (moyenne) vous permettant de diminuer fortement voir d’annihiler votre assiette taxable.

Ainsi, pour un appartement d’une valeur de 250 k€, l’amortissement annuel constaté sera de 9 k€, les loyers seront de 10 k€ (4% de rendement annuel), et si vous déduisez à cela vos frais de gestion, assurances locatives, syndic, … votre bénéfice, même sans intérêts d’emprunt, sera proche de 0.

Le même investissement avec un TMI de 41% vous aurait coûté 5 k€ d’IR et de CSG tenant compte de 1 k€ de charges annuelles (pas d’emprunt). Sur 25 ans, l’économie de cash-flows est de 127 k€ soit 50% de la valeur de votre investissement !

Une limite : la revente? et en encore…

En effet, si le gain est substantiel pendant la phase active et d’investissement, ces avantages sont inversés en cas de revente.

L’investisseur passe du régime favorable des PV (plus-values) des particuliers (avec abattement pour durée de détention conduisant à une exonération totale de PV au-delà de 30 ans), aux PV des professionnels sans abattement et fiscalisées à l’IS de droit commun.

Ceci dit, l’objectif de l’investissement par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS reste la constitution patrimoniale, afin d’anticiper la baisse de revenus futurs une fois la retraite liquidée, et la préparation de sa succession.

Hors, si l’investisseur ne vend pas, il aura en conséquence plus que doublé son patrimoine en 10 ans et généré par là même 100% de revenus de plus que s’il avait fait le même investissement en direct.

Il sortira au terme la trésorerie de la société sous forme de dividendes, ce qui lui permettra de bénéficier d’un abattement de 40% sur les revenus sortis de la société… alors même qu’il aurait été fiscalisé sans abattement aux revenus fonciers et à un TMI plus élevé dans la mesure où il avait des revenus bien supérieurs lors de sa période professionnelle active…

Si en plus de cela notre investisseur avait fait un investissement mixte bancaire/apport personnel, et qu’il avait judicieusement laissé la majorité de son apport initial en compte courant d’associé, il commencerait par sortir de la trésorerie de la SCI sans aucune imposition… Nous vous invitons à comprendre pourquoi dans l’avis qui suivra et qui sera intitulé … « Les vertus du compte courant d’associé dans une SCI à l’IS ».

Si, malgré ces avantages fiscaux indéniables, votre investisseur avait un besoin urgent et important de trésorerie pendant sa période active, il sera toujours possible d’optimiser la sortie de trésorerie par une diminution de capital social judicieusement précédée par une incorporation de réserves …